سه سناریوبرای ترمیم قدرت خرید شهروندان دربازار مسکن از طریق وام

خبرنگاران: طرح ترمیم قدرت خرید مسکن بعد از حداقل یک سال تشخیص کارشناسان بابت احتیاج بازار به آن، خاتمه به جریان افتاد و در خوان آخر آنالیز شد و مورد تصویب نهاده شد.

سه سناریوبرای ترمیم قدرت خرید شهروندان دربازار مسکن از طریق وام

برای سفر با تور پوکت همراه ما باشید.

به گزارش خبرنگارانافزایش سقف وام مسکن مطابق آنچه اعلام شده، مورد موافقت سیاست گذار پولی قرار گرفته است؛ به طوری که مدل پیشنهادی برای این افزایش، در جلسه هفته جاری یا حداکثر هفته آینده شورای پول و اعتبار به بحث و رای گیری گذاشته می گردد. آنالیز ها درباره جزئیات طرح با استناد به پیشنهادهایی که پارسال از سوی شبکه بانکی به بانک مرکزی ارائه شده بود، نشان می دهد مدل افزایش سقف وام مسکن در سه سناریو قابل بیان است که هر سه مدل، صرفا به وام اوراق اختصاص دارد و برنامه ای فعلا برای ثبت نام کننده ها در صندوق وام یکم مطرح نیست. در یک سناریو، سقف وام اوراق مسکن از 60 میلیون فعلی می تواند به 80 میلیون تومان افزایش یابد و با سقف وام خانه اولی ها برابر گردد. در قالب سناریوی دیگر اما با توجه به دو برابر شدن میانگین قیمت مسکن در یک سال اخیر، این احتمال وجود دارد که سقف وام اوراق خرید مسکن به 100 میلیون تومان افزایش یابد. سناریوی سوم نیز متوجه وام جعاله به عنوان وام مکمل خرید مسکن است. پوشش متری قدرت وام ها محاسبه شده است.

پیشنهاد یک و نیم ساله کارشناسان بازار مسکن برای افزایش سقف وام خرید با عبور از گردنه اول آنالیز در شبکه بانکی ظرف هفته جاری یا نهایتا هفته آینده در جلسه مقامات پولی کشور برای رد یا تصویب به بحث گذاشته و مشخص تکلیف می گردد. طرح افزایش سقف وام خرید مسکن از اوایل سال 97 و پس از محسوس شدن نوسان مثبت قیمت در تهران و سایر شهرها از سوی کارشناسان مطرح شد. این طرح پیشنهادی به دو علت بیشتر معطوف به یکی از دو نوع وام خرید مسکن که اکنون در شبکه بانکی پرداخت می گردد، یعنی وام از محل خرید اوراق بود؛ علت اول این است که سقف وام اوراق از سقف وام خانه اولی ها در حالت انفرادی 20 میلیون تومان کمتر است و علت دوم نیز این است که عمده متقاضیان مسکن خواستار دریافت وام اوراق هستند، چراکه این وام بدون نوبت و بدون احتیاج به سپرده گذاری پرداخت می گردد.

از طرفی از ابتدای سال گذشته تا کنون هر قدر ارزش پول ملی تنزل پیدا کرد و قدرت خرید تسهیلات مسکن تخریب شد، اصرار بر افزایش سقف وام از سوی کارشناسان بیشتر شد و این طرح به عنوان یک احتیاج فوری توجه کارشناسان را به خود جلب کرد؛ اما متولیان بانکی و دولتی بخش مسکن در تمام بیش از یک سال اخیر با بی توجهی نسبت به تبعات سرکوب تقاضای مصرفی، به راحتی از کنار طرح تقویت قدرت خرید مسکن عبور کردند. این در حالی است که مطالعات متعدد جامعه کارشناسی بخش مسکن کشور و همین طور الگوهای جهانی که درباره راه اصلی خروج غیر تورمی بخش مسکن از رکود اجرا شده، به اتفاق یک فصل مشترک دارند؛ فصل مشترک آنها این گزاره است که هر قدر حلقه نهایی زنجیره ساخت، عرضه و معاملات مسکن، یعنی متقاضیان مسکن قدرت خرید مناسب و موثری داشته باشند، به همان نسبت این زنجیره با تحرک و پویایی در راستا رونق قرار خواهد گرفت. طبعا اگر تمرکز صرفا معطوف به تقویت سمت عرضه باشد و سازنده با اخذ وام بتواند مسکن بسازد، اگر حلقه آخر یعنی خریدار بنیه اقتصادی کافی نداشته باشد، چرخه بازار مسکن با بن بست روبه رو می گردد و اثر دومینویی این شرایط به شکل کاهش میزان ساخت و ساز منعکس خواهد شد.

طی یک سال و نیم اخیر آنچه باعث مقاومت متولی بخش مسکن درباره نسخه کارشناسی مذکور شد، یک برداشت غلط سنتی از رابطه وام و قیمت مسکن بود. همین برداشت در سال های 88 تا 92 هم در گروه متولیان دولتی بخش مسکن وجود داشت. بر اساس این نگاه غلط در اوایل دهه 90 افزایش وام را به دینامیت بازار مسکن تعبیر می کردند که می تواند جهش قیمت مسکن را به دنبال داشته باشد. این در حالی است که با وجود ثابت ماندن سقف وام در آن سال ها، قیمت مسکن در سال 92 جهش 70 درصدی را تجربه کرد و رشد قیمت زمین نیز به 100 درصد رسید. تجربه آن سال ها نشان داد شرایط بازار مسکن به گونه ای است که سطح قیمت در زمان رونق با کمترین اثرپذیری از قدرت خرید و بی ارتباط با وام مسکن دچار جهش می گردد. در آخرین نمونه نیز در سال گذشته با وجود اینکه به دلیل جهش قیمت مسکن، قدرت خرید تقاضای مصرفی به صفر میل کرد و بود و نبود وام برای متقاضیان مسکن علی السویه بود، اما قیمت مسکن به راستا جهشی ادامه داد و رشد نقطه ای قیمت مسکن به سطح بی سابقه 112 درصد در اوایل امسال رسید. اما گذشته از فرصت سوزی های یکی دو سال اخیر، اکنون موضوع افزایش سقف تسهیلات مسکن مورد توجه متولیان دولتی و بانکی بخش مسکن قرار گرفته و با اخذ چراغ سبز در بانک مرکزی، از گردنه اول تصویب عبور نموده است. بنابراین قرار است سه شنبه هفته جاری این موضوع در جلسه شورای پول و اعتبار کشور مطرح و به بحث گذاشته گردد. هر چند اخبار موثقی از جزئیات این طرح منتشر نشده، اما با توجه به اینکه پیش تر کارشناسان درباره کم و کیف افزایش وام جزئیاتی را مطرح نموده بودند و نیز با در نظر دریافت این واقعیت که اکنون سطح قیمت مسکن بسیار بیشتر از زمانی است که پیشنهادهای کارشناسی برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن به وسیله شارژ وام مطرح می شد، وقوع سه سناریو در این رابطه احتمال دارد که همگی مربوط به تغییرات در سقف وام اوراق و جعاله است. در سناریوی اول، پیشنهادی که از یک سال و نیم قبل مطرح بوده، عملیاتی خواهد شد و آن افزایش سقف وام اوراق به سقف وام خانه اولی هاست به این معنا که سقف وام انفرادی اوراق از 60 به 80 میلیون تومان افزایش پیدا کند. در کنار این تسهیلات نیز جعاله 20 میلیون تومانی از گذشته تاکنون قابل پرداخت بوده که نه برای تعمیرات بلکه به عنوان مکمل وام خرید مسکن پرداخت می گردد. در این صورت میزان پوشش قیمت خرید مسکن در تهران با توجه به میانگین فعلی از 6 به 8 مترمربع افزایش خواهد یافت و فقط 10 درصد از قیمت تمام شده یک آپارتمان 50 مترمربعی به وسیله وام ترکیبی اوراق و جعاله (80 و 20 میلیون تومانی) تامین خواهد شد. بر اساس سناریوی دوم به دلیل اینکه قیمت مسکن از یک سال و نیم قبل تاکنون بیش از دوبرابر شده، میزان افزایش تسهیلات نیز می تواند دوبرابر سناریوی اول باشد، به این معنا که سقف وام اوراق از 60 به 100 میلیون تومان برسد. در این صورت با فرض اخذ تسهیلات 20 میلیونی جعاله در کنار وام 100 میلیونی، می توان 19 درصد از قیمت خرید یک واحد آپارتمان 50 مترمربعی را تامین کرد.

سناریوی سوم ناظر بر تغییر سقف جعاله مسکن است که به عنوان وام مکمل خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می گردد. سقف این وام در حال حاضر 20 میلیون تومان با نرخ سود 18 درصد و بازپرداخت 5 ساله است. افزایش سقف این وام به 40 میلیون تومان نیز پیشنهادی بود که از سال گذشته همزمان با ایام رونق معاملات مسکن مطرح شد، اما به جایی نرسید. در این سناریو میزان سقف وام ترکیبی خرید مسکن با فرض تحقق افزایش سقف وام اوراق تا 80 میلیون، به 120 میلیون تومان خواهد رسید که برای خرید 5/ 9 مترمربع آپارتمان در حال حاضر کافی است و می تواند 19 درصد از قیمت خرید آپارتمان 50 مترمربعی در تهران را با توجه به سطح 12 میلیون و 700 هزار تومانی میانگین قیمت مسکن در حال حاضر، پوشش دهد. همچنین در صورتی که سقف وام اوراق به 100 میلیون افزایش یافته و با جعاله 40 میلیونی ترکیب گردد، میزان پوشش قیمت آپارتمان نقلی در پایتخت به وسیله این وام به بهینه ترین حالت ممکن بین سناریوهای مطرح شده یعنی 22 درصد خواهد رسید.

در این بین اگر سناریوی بهینه تحقق یابد و سقف وام اوراق انفرادی به 100 میلیون و وام جعاله به 40 میلیون تومان افزایش یابد، وام اوراق در بازار صندلی خود به عنوان تسهیلات برتر را احیا می نماید. در سال 97 وام خانه اولی ها که از محل صندوق پس انداز مسکن یکم پرداخت می شد، با توجه به سقف 100 میلیونی در حالت انفرادی و در صورت ترکیب با جعاله، به عنوان وام برتر بازار شناخته می شد.

طبعا هر یک از سناریوهای مذکور که برای سقف وام در پایتخت محقق گردد، به همان نسبت سقف تسهیلات در شهرهای بزرگ و کوچک نیز تغییر خواهد نمود؛ اما در این بین نباید از خاطر برد که ارقام ذکر شده سقف اسمی وام مسکن از محل اوراق محسوب می شوند و متقاضی باید برای خرید اوراق نیز هزینه کند. در حال حاضر قیمت اوراق مسکن در پایین ترین حد و حول و حوش 40 هزار تومان است که هر فقره از آن حق تقدم استفاده از 500 هزار تومان تسهیلات مسکن را به متقاضی اختصاص می دهد. به این ترتیب برای دریافت وام 100 میلیون تومانی باید حدود 8 میلیون تومان هزینه گردد و سقف واقعی وام دریافتی به این ترتیب 92 میلیون تومان خواهد بود. به همین نسبت هزینه دریافت وام 140 میلیونی مسکن نیز در صورت تحقق سناریوی بهینه، 11 میلیون تومان است. از طرفی حتی اگر سناریوی بهینه محقق گردد، این فاز از تغییرات تسهیلات مسکن را نمی توان احیا تلقی کرد، بلکه فاز ترمیم وام مسکن محسوب می گردد. احیای قدرت خرید وام مسکن زمانی که به شرایط سال 95 بازگردد و حدود 40 درصد از قیمت خرید آپارتمان نقلی را پوشش دهد، محقق خواهد شد. به گزارش دنیای اقتصاد، شورای پول و اعتبار یک مخالف احتاقتصادی نیز می تواند در برابر این طرح داشته باشد و او وزیر راه و شهرسازی است که در یکی، دو سال اخیر، همیشه مدافع افزایش تسهیلات در طرف عرضه مسکن (تسهیلات ساخت) بوده است. اما به نظر می رسد با توجه به اینکه طرح مذکور از سد بانک مرکزی گذشته، دیدگاه وزیر راه و شهرسازی نیز نسبت به این موضوع تغییر نموده است. این تغییر از آنجا قابل طرح است که یک مدیر بانکی صاحب نظر بخش مسکن در حال حاضر مشاور وزیر در امور شورای پول و اعتبار است و با توجه به اینکه نگاه این مشاور همسو با نظر غالب کارشناسان است و افزایش قدرت خرید را یک احتیاج غیر قابل چشم پوشی تلقی می نماید، بنابراین به نظر می رسد در جلسه شورای پول و اعتبار مخالفت بالفعل با تصمیم مذکور رخ نخواهد داد؛ مگر اینکه ابعاد طرح افزایش وام مسکن از آنچه محتمل به نظر می رسد خارج باشد.

منبع: اقتصادنیوز
انتشار: 9 بهمن 1398 بروزرسانی: 9 بهمن 1398 گردآورنده: imgshot.ir شناسه مطلب: 633

به "سه سناریوبرای ترمیم قدرت خرید شهروندان دربازار مسکن از طریق وام" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "سه سناریوبرای ترمیم قدرت خرید شهروندان دربازار مسکن از طریق وام"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید